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事件：新城控股发布2022年年报，2022年实现营业收入1154.6亿元，同比减少31.4%；实现归母净利润13.9亿元，同比减少88.9%。

点评：业绩下降，主因市场环境及结转结构变化，资产减值增加。2022年公司实现营业收入1154.6亿元，同比减少31.4%；实现归母净利润13.9亿元，同比减少88.9%。业绩下降的原因主要有：1）受市场环境及结转项目的结构变化，公司房地产项目结转收入同比下降28.4%，开发业务毛利率15.4%，同比减少2.3pct。2）公司计提资产减值准备59.6亿元，同比增加23.1%。

商业运营稳健，轻重并举规模持续增长。截至2022年末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，其中轻资产37座。新增开业15座，已开业及委托管理在营数量达145座，共计自持124座，开业面积达1,319.74万平方米，出租率达95.13%。2022年，公司实现商业运营总收入100.06亿元，同比增长15.82%，稳步提升。

销售随行业下滑，土地储备一二线和长三角占比高。2022年全年实现合同销售金额1,160.49亿元，销售面积1,191.52万平方米。根据中指数据，公司2022年度销售金额位列行业第19位。2022年公司实现1,329亿元的全口径资金回笼，资金回笼率为115%。公司一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。

受益供给端政策支持，22年下半年以来发债情况改善。2022年公司共发行公开市场债券合计49.71亿元，加权平均利率5.16%。2022年下半年，由于政策放松发债情况改善，公司发债30亿元，占全年发债总额60.4%。融资成本进一步下降，获得各大银行授信支持。公司整体平均融资成本为6.52%，较2021年末下降5BP。2022年，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,206.00亿元，同时公司获得银行共计1,400亿元授信。同时发布定增预案，拟募集不超过80亿元，用于项目开发建设及补充流动资金。

投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据年报，调整公司23-24年预测EPS分别为1.62元、2.05元，按照2023年3月31日收盘价，对应的PE分别为10.1倍和8.0倍，维持“买入”评级。

风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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